经济的不断进步，城市化不断扩大，愈来愈多的人从农村走向城市。同时，久居城市的人们也逐步对喧闹的城市生活感到疲乏，开始向往农村的田园生活，想要在退休以后在农村购入一套住房养老成为愈来愈多城市人人的需求。老家的宅基地房屋能否继承、农村的宅基地房屋能否买卖，关系到众多城市人的利益。

农村宅基地能否继承？

根据我国房屋与土地主体分离的不动产履行规定，我国宅基地和宅基地之上的房屋采取分别实行管理的措施。根据《中华人民共和国土地管理法》的相干规定，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民不必交纳任何土地费用便可获得，是一种福利性质的、具有身份特点的权益，一般来说不能继承。但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产，可以继承。

实践中，农民宅基地的继承问题可以分为以下情况：

如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后获得被继承房屋的宅基地；

如果继承人是本集体经济组织成员，如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民。如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。

继承人是城市居民的，对照不符合宅基地申请条件的情形处理。

宅基地申请条件（由于各省政策不同，各地会有些许出入）：

（一）因子女结婚等缘由确需分户，缺少宅基地的；

（二）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；

（三）因产生或防御自然灾害、实行村落集体计划和进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。

（四）农村村民有以下情形之一的，不予批准使用宅基地：（1）年龄未满十八周岁的；（2）原有宅基地的面积已到达规定标准或能够解决分户需要的；（3）出卖或出租村内住房的。

农村宅基地能否买卖？

农村宅基地的所有权属于村集体，是没法进行买卖转让的，但宅基地使用权及宅基地上房屋可以进行转让，但仍旧需满足以下四点：

1、需经本村村民委员会同意和乡级政府的批准；

2、转让人与受让人同为本村村民；

3、受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；

4、宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。

同时，转让宅基地必须重新登记宅基地使用主体。否则，仅为口头转让是没有任何法律效率的。

农村集体经济组织成员与城镇居民之间签订宅基地买卖合同

如果农村集体经济组织成员与城镇居民之间签订了宅基地买卖合同，根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》和国务院《关于深化改革严格土地管理的决定的明确规定：农民住宅不得向城市居民出售，因此是无效的。

跨本村集体经济组织成员签订宅基地买卖合同

在国家肯定的宅基地制度改革试点地区，例如浙江义乌，是允许跨本村集体经济组织成员进行宅基地转让，但也不是绝对的自由。

《义乌市农村宅基地使用权转让细则（试行）》第七条就明确规定：对已完成新农村建设（含更新改造、旧村改造、“空心村”改造、“异地奔小康”工程，下同）的村落，经村民代表会议同意，所在镇人民政府（街道办事处）审核，报国土局、农林局（农办）备案后，允许其农村宅基地使用权在本市行政区域范围内跨集体经济组织转让。其受让人必须符合以下条件：1.为本市行政区域范围内的村级集体经济组织成员；2.在同一行政村内转让获得的宅基地，其面积不得超过《义乌市农村宅基地获得置换暂行办法》及相干配套政策规定的最高户型面积。

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